OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其(qí)实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)的事(shì)件继续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁)中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发(fā)事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事项进行(xíng)了(le)解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租(zū)户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资(zī)产的(de)管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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