导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言<维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架/p>

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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