5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整个初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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