OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市(shì)的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是(shì)不(bù)是(shì)已经(jīng)完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容)安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提振，二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了(le)对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租(zū)户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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