近(jìn)两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zà眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗i)选择(zé)投(tóu)资标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗(chú)了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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