5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积(毁掉一个老师最好的办法jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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