近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wè三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式i)基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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