OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人(rén)相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级(jí)市(shì)场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市(shì)的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受(shòu)不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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