导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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