导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(y吴亦凡现在在哪里关着ì)平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套吴亦凡现在在哪里关着商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　吴亦凡现在在哪里关着g alt="中(zhōng)国户(hù)均几套房(fáng)？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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