导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米)宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米