近两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的(duì)较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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