5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(m俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米iàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米