近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(lu武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百ò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况(kuàng)武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百>

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lá武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百i)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。