文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户三万日元等于多少人民币多少'color: #ff0000; line-height: 24px;'>三万日元等于多少人民币多少监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　三万日元等于多少人民币多少ong>2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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