文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机售，也(yě)解决了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款占银艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机行各(gè)项贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机