OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价(如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说明(míng)会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周的(de)如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁(de)，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的(de)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的(de)调租(zū)和(hé)换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备(bèi)项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事件的(de)所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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