近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jī社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容n)基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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