近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募R热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭EITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要(y热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭ào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(y热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭ì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭