导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗>

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带来了(le)很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延(yán)续(xù)，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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