文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制一寸多少厘米公分 一寸是几个手指、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)一寸多少厘米公分 一寸是几个手指。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭一寸多少厘米公分 一寸是几个手指按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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