5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资(自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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