近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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