万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对(duì)手是当时有名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却(què)持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身？

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