近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公(gō丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗ng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的(de)特许经(jīn丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗g)营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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