万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思000; line-height: 24px;'>无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人(rén)士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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