万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的(de)高端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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