文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入(r保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次ù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预(yù)保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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