万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确(què)了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其(qí)实(安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里shí)控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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