5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗(jù)备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上(shà莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗ng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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