文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需(xū)求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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