导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(z49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数hèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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