饱受(shòu)争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污)建(jiàn)部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信(xìn)息(xī)等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收费夹(jiā)带(dài)其(qí)中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不(bù)低(dī)的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gō窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污ng)示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明(míng)确服(fú)务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要(yào)依(yī)法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税(shuì)费均由购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的(de)行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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