5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克rong>头(tóu)部央国企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克)第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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