文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀超出10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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