饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一(yī)笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各(gè)中介机(jī)构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程(chéng)中，相关(guān)监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在(zài)经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目(mù)和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读gāo)、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部(bù)门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也(yě)有利(lì)于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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