文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(f怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧áng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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