饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在(zài)规(guī)定(dìng)的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构仅需(xū)在服务过(guò)程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务(wù)和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由(yóu)当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系统(未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权(quán)方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分购未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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