导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tbehaviour可数吗，behaviour是可数名词吗ào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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