饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等(děng)问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的谢霆锋资产有百亿吗(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收谢霆锋资产有百亿吗费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在(zài)规(guī)定(dìng)的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房(fáng)地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题(tí)，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部(bù)门(mén)依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的二手(shǒu)房交易(yì)过程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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