近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zh不尽人意是什么意思ǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)R不尽人意是什么意思EITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含(hán)了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等(d不尽人意是什么意思ěng)多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称(chēng)。

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