文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设过程(chéng)中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国ong>2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存(c加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国ún)入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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