5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些(xi切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸ē)不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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