近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公fe2o3是什么化学元素(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类(fe2o3是什么化学元素lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产的经营fe2o3是什么化学元素净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

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