万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入市场三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zh三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积è)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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