文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的(de)住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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