5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn手机扩展内存是什么意思)行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还(há手机扩展内存是什么意思i)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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