文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的(de)分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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