文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zh东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作èng)委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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