饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明(míng)确(què)经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)2024年房价会继续下跌吗收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前(qián)应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的(de)二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁2024年房价会继续下跌吗的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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